전세나 월세 계약을 처음 맺을 때, 임대차 계약서의 기본 용어를 정확히 이해하지 못하면 보증금 손실이나 전세사기 위험에 노출될 수 있습니다.
특히 확정일자, 대항력, 우선변제권은 세입자의 권리를 지켜주는 3대 법적 보호장치로, 반드시 알고 있어야 할 개념입니다.
이 글에서는 임대차 계약을 준비하는 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 세 가지 핵심 용어를 정리합니다.
확정일자란? 계약 날짜에 대한 법적 효력을 확보하는 절차
확정일자는 임대차 계약서에 날짜를 공적으로 인정받는 제도입니다.
- 발급 방법: 계약서를 지참하고 주민센터 또는 온라인 등기소에서 도장을 받으면 됨
- 효과: 확정일자가 있어야 경매나 공매 시 우선변제권을 주장할 수 있음
- 주의사항: 단독 확정일자만으로는 대항력이 생기지 않음 → 전입신고도 병행 필수
TIP: 계약 당일 바로 확정일자와 전입신고를 마치면 보증금 보호 90% 이상 확보됩니다.
대항력이란? 전입신고로 제삼자에게도 계약사실을 주장하는 권리
대항력은 세입자가 집주인 외에 은행, 새 매수자 등 제3자에게도 계약 사실을 주장할 수 있는 권리입니다.
- 획득 조건: 계약 후 실제 입주 + 전입신고 완료
- 효과: 소유자가 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도 세입자 지위 유지 가능
- 중요성: 대항력이 없다면 전세금을 우선 보호받을 수 없고, 강제 퇴거당할 수 있음
TIP: 보증금이 큰 경우, 계약 직후 전입신고는 무조건 당일 완료해야 안전합니다.
우선변제권이란? 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리
우선변제권은 경매 시에도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 법적 권리입니다.
- 취득 요건: 확정일자 + 전입신고 + 실제 거주
- 적용 시점: 해당 주소의 부동산이 경매되면, 보증금 일부 또는 전액을 다른 채권자보다 우선해 배당받을 수 있음
- 주의사항: 지역별로 ‘소액임차인’ 기준이 있어, 일부 금액만 보호될 수 있음
TIP: 전세보증금이 크다면 전세보증보험 가입 + 우선변제권 확보를 병행하세요.
임대차 계약은 서명보다 먼저 보호장치에 대한 이해와 실천이 우선입니다.
확정일자, 대항력, 우선변제권은 세입자의 생명줄 같은 개념으로, 이해 없이 계약을 체결하면 언제든 피해자가 될 수 있습니다.
오늘부터 이 세 가지 용어는 무조건 외우고, 실전에 적용하세요. 보증금을 지키는 가장 현실적인 법적 무기입니다.