부동산 대출 용어 총정리 (LTV, DSR, DTI)

부동산을 구입하거나 투자할 때 대출은 필수적인 자금 조달 수단입니다.
하지만 대출을 받기 전에 꼭 알아야 할 핵심 용어가 있습니다.
특히 LTV, DSR, DTI는 대출 가능 금액과 심사 조건, 상환 구조를 결정하는 중요한 기준입니다.
이 글에서는 이 세 가지 대출 핵심 용어를 한눈에 비교·정리해 드립니다.

1. LTV (주택담보인정비율): 부동산 담보로 얼마까지 빌릴 수 있는가?

LTV는 Loan To Value Ratio, 즉 주택 가격 대비 대출 가능한 비율을 의미합니다.

- 계산법: LTV = (대출금액 ÷ 주택담보가치) × 100
- 예시: LTV 70% → 5억짜리 집에 최대 3.5억까지 대출 가능
- 적용 기준:
▸ 무주택자: 최대 70%
▸ 1 주택자: 최대 40~60%
▸ 지역별 조정지역 여부에 따라 달라짐
- 중요성: LTV는 집값 기준이기 때문에, 실제 대출 한도에 가장 직접적 영향을 미칩니다.

TIP: LTV가 낮아질수록 자기 자본 부담이 커지므로, 사전에 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.

2. DSR (총부채원리금상환비율): 소득 대비 갚을 수 있는 능력 기준

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 대출을 갚을 수 있는지 여부를 판단하는 기준입니다.

- 계산법: 연 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액 비율
- 예시: DSR 40% → 연소득 5천만 원이면 연간 상환 가능 금액은 2천만 원
- 적용 기준:
▸ 규제지역 내 고가주택 구입 시: DSR 40% 제한
▸ 비규제지역이나 정책대출은 예외 적용
- 포함 항목: 주택담보대출, 신용대출, 학자금대출 등 모든 금융부채 포함

TIP: 고정 소득이 명확한 직장인은 DSR 관리가 수월하지만, 프리랜서나 자영업자는 별도 소득 증빙 전략이 필요합니다.

3. DTI (총부채상환비율): 주택담보대출 중심의 소득 대비 비율

DTI는 Debt To Income Ratio로, 소득 대비 주택담보대출 원리금만을 따져 대출 가능성을 판단합니다.

- 계산법: 연 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액 비율
- 차이점: DTI는 주택담보대출만 포함하고, DSR은 모든 부채를 포함
- 적용 범위: 주로 수도권 및 조정대상지역 주택 구매 시 적용
- DTI 예시: 연소득 5천만 원, DTI 50% → 연 2,500만 원 수준까지 주택담보대출 가능

TIP: DTI는 현재 정책에서는 DSR에 흡수되어 축소 적용되지만, 특정 상품이나 지역에서는 여전히 중요합니다.

부동산 대출은 단순히 돈을 빌리는 것이 아니라, 소득·부채·자산을 총체적으로 평가받는 과정입니다.
LTV는 담보기준, DSR은 소득기준, DTI는 주택대출 중심 기준으로, 각각 다르게 작용하므로 반드시 구분하고 준비해야 합니다.
당신의 대출 전략, 이 세 가지 용어로부터 시작됩니다.